ul. gen. Józefa Hallera 26
43-300 Bielsko-Biała
Do podstawowych obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego należy uiszczanie czynszu za zajmowany lokal. Stanowi on świadczenie pieniężne uiszczane na rzecz wynajmującego w zamian za udostępnienie lokalu mieszkalnego. Czynsz ten na ogół płatny jest okresowo, najczęściej miesięcznie z góry.
Wysokość czynszu najmu za korzystanie z lokalu mieszkalnego może być określona w różny sposób. Na ogół jest ona określona w umowie najmu. Jest ona wynikiem uzgodnień pomiędzy wynajmującym a najemcą. Strony mają tutaj swobodę w ustaleniu wysokości czynszu oraz terminu jego płatności. Ustalony w ten sposób czynsz określany jest jako czynsz rynkowy.
W odmienny sposób określona jest wysokość czynszu w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Stanowią go lokale należące do gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych, Skarbu Państwa i państwowych osób prawnych. W lokalach tych właściciel ustala wysokość stawki czynszu za każdy m2 powierzchni użytkowej lokalu. Ustalając wysokość stawki czynszu najmu właściciel powinien uwzględnić czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokalu, a w szczególności : położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny budynku. W przypadku lokali należących do gminy wysokość stawki czynszu ustala jej organ wykonawczy tj. wójt, burmistrz lub prezydent w sposób zgodny z uchwalonymi przez radę gminy zasadami polityki czynszowej oraz warunkami obniżania czynszu. W lokalach należących do powiatu lub województwa wysokość stawki czynszu ustalają zarządy tych jednostek samorządu terytorialnego, zgodnie z uchwałą odpowiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych należących do tych jednostek.
W przypadku lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego ich właściciele mogą na wniosek najemców o niskich dochodach udzielać im obniżki czynszu. Właściciele mogą stosować te obniżki w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej. Obniżki czynszu udzielane są na okres 12 miesięcy jeżeli jednak niski dochód gospodarstwa domowego najemcy będzie się utrzymywał właściciel lokalu na wniosek najemcy może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne.
W towarzystwach budownictwa społecznego stawka czynszu ustalana jest przez zgromadzenia wspólników bądź walne zgromadzenia w takiej wysokości aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredyty zaciągniętego na budowę. Wysokość stawki czynszu za 1 m2 nie może przekraczać w skali roku 4% wartości odtworzeniowej lokalu. W przypadku województwa śląskiego jest to kwota 11,53 zł za 1 m2.
Właściciel lokalu może podwyższyć czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin ten wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Podwyżka czynszu nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy. Wypowiedzenie wysokości czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Właściciel lokalu nie musi w żaden sposób uzasadniać podwyżki czynszu jeżeli w jej wyniku wysokość stawki czynszu za 1 m2 nie przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W przypadku województwa śląskiego jest to kwota 8,65 zł za 1 m2. Podwyżka przekraczając ten poziom lub następująca z poziomu od niego wyższego może nastąpić w sytuacji gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Podwyższając czynsz właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych na budowę lub zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenia istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową. Określając wysokość zysku właściciel może ustalić godziwy zysk. Jest to pojęcie nieostre i mogące powodować problemy w praktyce.
Właściciel lokalu na pisemne żądanie najemcy zobowiązany jest w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadniona.
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu najemca może zaakceptować podwyżkę albo odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, co spowoduje rozwiązanie umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia. Może też zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki czynszu spoczywa na właścicielu lokalu.
Do czasu rozstrzygnięcia sporu najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. W przypadku uznania przez sąd podwyżki czynszu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia najemca musi zapłacić różnicę pomiędzy podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
radca prawy