ul. gen. Józefa Hallera 26
43-300 Bielsko-Biała
W stosunkach sąsiedzkich zdarzają się sytuacje, w których właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują w takich sytuacjach możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej, której treścią jest uprawnienie do przechodzenia, przejazdu czy przepędzania zwierząt przez cudzą nieruchomość.
Służebność drogi koniecznej, zgodnie z dyspozycją art. 145§1 kodeksu cywilnego może zostać ustanowiona jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
Pojęcie drogi publicznej określa art. 1 ustawy o drogach publicznych . W myśl tego przepisu drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Ustawa ta przewiduje cztery kategorie dróg publicznych : drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe i drogi gminne.
Z kolei budynki gospodarskie to wszelkie budynki służące do celów gospodarskich. Mogą to być zarówno budynki użytkowe, jak i budynki mieszkalne.
Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje, gdy nieruchomość nie ma w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, a także gdy nieruchomość wprawdzie ten bezpośredni dostęp ma ale jest on nieodpowiedni. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku. Musi to być dostęp trwały w sensie prawnym tzn. nie może być on oparty na stosunku grzecznościowym czy obligacyjnym i musi on dotyczyć całej nieruchomości.
Służebność drogi koniecznej może być również ustanowiona gdy nieruchomość przylega wprawdzie do drogi publicznej, jednakże przejazd tą drogą jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny, a także gdy wjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.
Należy jednak podkreślić, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi ograniczenie prawa własności i dlatego też w razie gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni zasadą powinno być przystosowanie go do użytku zamiast ustanowienie służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów.
Zgodnie z dyspozycją art. 145§2 kodeksu cywilnego przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli natomiast potrzeba ustanowienia drogi koniecznej była następstwem sprzedaży lub innej czynności prawnej, a interesowani nie dojdą do porozumienia, przeprowadzenie drogi, o ile jest to możliwe, powinno nastąpić przez grunty, będące przedmiotem tej czynności. Z kolei art. 145§3 kodeksu cywilnego stanowi, iż przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniać powinno interes społeczno-gospodarczy.
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, iż wytaczając przebieg drogi koniecznej należy w miarę możliwości, unikać przeprowadzenia drogi przez grunty uprawne, czy w każdy inny sposób, który stanowiłby szczególną uciążliwość dla właściciela nieruchomości obciążonej czy też wywoływałby konflikty sąsiedzkie.
Zasadą jest ustanowienie służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej niezależnie od tego czy poniósł szkodę na skutek ustanowienia tej służebności. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub formie świadczeń okresowych. Przepisy kodeksu cywilnego nie określają kryteriów, według których określana ma być wysokość tego wynagrodzenia. W doktrynie przyjmuje się, iż powinno być ono ustalone według cen rynkowych a jako kryteria pomocnicze wchodzą w rachubę zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości obciążonej czy też straty poniesione przez właściciela tej nieruchomości.
Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona w drodze umowy, której strony określą przebieg tej służebności i wysokość wynagrodzenia. Oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej powinno być, zgodnie z dyspozycją art. 245§2 kodeksu cywilnego, złożone w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.
Służebność drogi koniecznej może zostać również ustanowiona w drodze orzeczenie sądowego, wydanego w ramach postępowania nieprocesowego. Może to nastąpić nawet wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, o ile spełnione są przesłanki ustanowienia tej służebności.
W przypadku wywłaszczenia nieruchomości służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej, na podstawie art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
radca prawy